Menej výhodné nehnuteľnosti dostali úder ako prvé, ich ceny začali klesať

Partnerský obsah
•
10 marec 2023, 17:00

Pravdepodobne vám v médiách neunikla informácia o zhoršení predajov na realitnom trhu a predpokladaných poklesoch cien nehnuteľností. Ak predávate alebo kupujete nehnuteľnosť, pravdepodobne pozeráte ceny na realitných portáloch alebo sa riadite približnými štatistikami NBS.

Ceny vyhľadávaných nehnuteľností v dobrých lokalitách sa zatiaľ výrazne nezmenili, no v tých horších už čiastočne poklesli. Povedzme si teraz pár dôležitých faktov, ktoré vám môžu zmeniť a zreálniť pohľad na cenotvorbu nehnuteľností.

Dôležité body:

Ceny nehnuteľností na realitných portáloch sú ponukové. To znamená, že cenu zadáva predávajúci, a často je mierne a niekedy aj výrazne nadhodnotená. Čím vyššia je cena nehnuteľnosti, tým väčšia je aj pravdepodobnosť, že inzerát sa udrží dlhšie. Nehnuteľnosť sa nepredá a o to viac dokáže skresliť následné štatistiky a pohľad na cenu porovnateľných nehnuteľností.
Výraznejšie lacnejšie alebo nehnuteľnosti za veľmi výhodnú cenu sa na realitné portály často ani nedostanú alebo zmiznú z ponuky takmer okamžite. O cenách sa vyjednáva hlavne vo finálnej fáze a kozmetické úpravy, no často ani zľavy v tisíckach eur už na portáloch nevidieť.
Štatistiky s cenovými hladinami a grafy v ekonomických článkoch často čerpajú údaje kvartálne (štvrťročne). Tieto dáta sú spracované s oneskorením približne mesiac, takže sa vlastne pozeráte do minulosti a držíte sa starých čísel.

Prečo sú tieto veci dôležité, prečo handicapované nehnuteľnosti dostali úder ako prvé a ako to môže ovplyvniť aj predaj vášho bytu alebo domu?

Posledných pár rokov sme sa nachádzali na vyrovnanom alebo stúpajúcom trhu, tzv. trhu predávajúceho. Ak ste v tomto čase zle stanovili úvodnú cenu a nehnuteľnosť sa nepredala v krátkom čase, ceny medzitým stúpli a nákupný ošiaľ sa postupne stupňoval. Vďaka tomu sa za výborné ceny predávali aj nehnuteľnosti, ktoré mali výraznejšie handicapy, či už horšiu lokáciu, dispozíciu alebo nemali balkón či výťah.

Aktuálne sa situácia otočila a pri zlom nastavení úvodnej ponukovej ceny na klesajúcom trhu kupujúceho vás každý mesiac môže stáť niekoľko stoviek ale aj tisícok eur. Ak je vaša ponuka vždy na chvoste trhu a vy v určitom horizonte potrebujete predať, pokles cien vám bude ponuku znehodnocovať.

Najväčší prepad cien vždy postihne najskôr tzv. handicapované nehnuteľnosti, t.j. nehnuteľnosti s horšími parametrami alebo určitou vadou.

Aktuálne uvediem príklad z našej praxe, úplne reálny:

V októbri sme nabrali do ponuky nehnuteľnosť a nacenili sme ju podľa aktuálnej situácie na 125 až 127-tisíc eur. Majiteľ chcel predávať s vyššou cenou na úrovni 137 tisíc eur. Išlo o špecifickú nehnuteľnosť vedľa hlavnej cesty s neštandardnou dispozíciou.

V priebehu októbra a novembra prebehli prvé 3 obhliadky bez väčšieho záujmu. V decembri sme dostali od jedného klienta z obhliadky ponuku 130-tisíc, no majiteľ ju odmietol aj napriek tomu, že sme mu radili, aby ju prijal. Pred dvomi týždňami bol donútený rodinnou situáciou potvrdiť predaj za 117-tisíc eur.

Na realitných portáloch nehnuteľnosť svieti za cenu 127-tisíc a v štatistikách NBS uvidíme tento reálny pokles až o 2-3 mesiace.

Ak teda predávate handicapovanú nehnuteľnosť alebo aj klasickú nehnuteľnosť v tejto dobe, dajte si záležať na dobrom a primeranom nastavení ceny a nenechajte sa ohúriť šialenými inzerátmi a tiež maklérmi, ktorí vám sľúbia predaj za vyššiu cenu ako je u konkurenčných ponúk.

Pokiaľ si pozriete ponuky na realitných portáloch, aktuálne sa realizačné ceny pohybujú skôr bližšie k tým lacnejším hodnotám v jednotlivých kategóriách.

Pri modernom predaji cez solídnu realitnú kanceláriu by mala zverejneniu ponuky predchádzať podrobná cenová analýza zahŕňajúca stratégiu predaja a pri predaji súkromne by ste si mali dôsledne pozrieť konkurenčné ponuky alebo sa poradiť s niekým, kto v danej lokalite prednedávnom predaj realizoval.

Poctivá príprava a dobré rozhodovanie vám obzvlášť v tejto dobe vie ušetriť veľa starostí a aj finančných prostriedkov.