Realitné služby trochu inak: Ako na nevysporiadané a zaťažené nehnuteľnosti?

Redakcia
•
05 jún 2023, 14:55

Ako som sa dostala do sveta realít?

Realitným službám som sa začala venovať po prvýkrát v roku 2016, avšak dlho som v tejto práci nezotrvala, nakoľko som si „svet realít“ asi predstavovala trochu inak. Zamestnala som sa v administratívnej sfére, no na nehnuteľnosti som nezanevrela. Práve naopak, rozmýšľala som, ako by sa dalo na realitnom trhu ponúkať aj iné portfólio služieb, ako obvyklý predaj či prenájom.

Pri rozhovoroch so známymi, kamarátmi a niekedy aj úplne cudzími ľuďmi som zistila, že skoro každá osoba je vlastníkom nejakej nehnuteľnosti, avšak nie vždy s úspešným predpokladom svoj majetok speňažiť. Postupne som začala nasávať informácie o nehnuteľnostiach, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve aj o takých, na ktoré je zriadené záložné právo.

Rozlúskla som aj moju vnútornú otázku, prečo niektoré nehnuteľnosti roky chátrajú a nik o ne nejaví záujem. Po určitom čase som sa rozhodla, že svet realít opäť skúsim a využijem svoje dovtedy nadobudnuté vedomosti z Okresného súdu.

Svoju prax viem dnes zúročiť v realitnej kancelárii WFG reality, pre ktorú pracujem a v ktorej sa venujem aj spomínaným témam vysporiadania podielov a predajov nehnuteľností, na ktorých je zriadené záložné právo.

Podielové spoluvlastníctvo

Je celkom bežné, že majiteľom nehnuteľnosti (pozemok, dom, chata, byt) je viac ako jeden vlastník. Táto skutočnosť mohla nastať v dôsledku viacerých druhov právnych skutočností, ako napríklad uzatvorením kúpnej či darovacej zmluvy, rozhodnutím o dedičstve či priamo z ustanovenia zákonom.

V realitnej praxi sa často stretávame s otázkou a požiadavkou klientov, či je možné takúto nehnuteľnosť predať, a čo robiť v prípade, ak niektorí zo spoluvlastníkov nesúhlasia s predajom. Prvotne potrebujeme prípad posúdiť individuálne, oboznámiť sa dôkladne so situáciou a hľadať vhodné riešenie.

Častokrát problematiku vieme vyriešiť i výkupom podielu spoluvlastníka, prípadne sme mediátorom, tzv. medzičlánkom v komunikácii s ostatnými spoluvlastníkmi. Riešime aj hlboko narušené vzťahy a iné sprevádzajúce okolnosti, pri ktorých nám niekedy neostáva nič iné, len sa obrátiť na súd.

Nevysporiadaná nehnuteľnosť

Tak, ako sme si povedali, vlastníkom nehnuteľnosti môže byť aj viac ako jedna osoba. No ako postupovať v prípade, že na liste vlastníctva je jeden alebo viacero spoluvlastníkov po smrti? Čo ak vidíme na liste vlastníctva len meno a priezvisko bez ďalších údajov alebo vlastníka zastupuje Slovenský pozemkový fond?

Rozdrobenosť vlastníctva najmä pri starších nehnuteľnostiach a pozemkoch na Slovensku dosiahla pod vplyvom historického vývoja taký stav, že zlomok, ktorým je vyjadrený spoluvlastnícky podiel je pre bežného človeka často nečitateľný.

Napriek tomu, že nie všetky nehnuteľnosti sa dajú vysporiadať, po odbornom posúdení je možné veľa z prípadov vyriešiť a dotiahnuť do úspešného konca. Najčastejšie ide o obnovu dedičského konania po zosnulom vlastníkovi, ktorému však predchádza podrobné skompletizovanie podkladov potrebných pre jednoznačné rozhodnutie na príslušnom súde.

Prípady, ktoré je možné vysporiadať, no z právneho hľadiska sú o niečo náročnejšie, je možné riešiť žalobou na súde. Vďaka skúsenému právnikovi vieme po prvotnom preskúmaní a stretnutí odporučiť či sa do daného vysporiadávania púšťať alebo nie. Takýmto spôsobom klienti určite ocenia úsporu svojho času a financií, ktoré by utratili na súdne trovy za neúspešné konanie.

Nehnuteľnosť zaťažená záložným právom

Najčastejšie sa stretávame s pojmom záložné právo v prospech banky, v prípade ak čerpáme hypotéku. Ak sa vlastník nehnuteľnosti dostane do finančných ťažkostí, na liste vlastníctva sa môže objaviť i exekučné záložné právo zriadené exekútorom, daňové záložné právo zriadené daňovým úradom a samozrejme mnohé iné.

Ja uvádzam tieto tri, ktoré sú pri mojej práci s nehnuteľnosťami najčastejšie. Takéto nehnuteľnosti po určitom čase neuhradenia záväzkov môžu skončiť dobrovoľnou dražbou a pri podnikateľských objektoch napríklad konkurzom. Zväčša sa vydražia za cenu nižšiu ako je ich reálna hodnota a po odpočítaní a splatení všetkých záväzkov dostane vlastník nehnuteľnosti len veľmi malú zvyšnú časť financií (prípadne žiadnu).

V našej realitnej sfére je veľmi málo prezentovaná skutočnosť, že aj takéto nehnuteľnosti zaťažené záložným právom sú predaja schopné, avšak treba ich riešiť včas a začať s predajom už na počiatku vzniknutého problému. Jedná sa o náročný právny a administratívny postup, ktorý vďaka praxi a odbornému tímu v našej spoločnosti vieme zvládnuť.

Veľkou výhodou pri riešení problematiky takýchto druhov nehnuteľností cez našu realitnú kanceláriu WFG reality je určite individuálny prístup s časovo dostupným výsledkom, návrhy možných riešení, ako aj včasná ochrana Vášho majetku. Ak sa Vás táto téma týka a potrebovali by ste pomôcť, obráťte sa na nás.

Martina Dudak